Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado

Un usuario pregunto:
Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado

Buenas tardes,

mi esposa tiene un apartamento que ha alquilado. Al colocar gastos y amortizaciones, tengo algunas dudas sobre cómo debo completar esta información. También veo que este año hay cosas nuevas:

-Gastos de comunidad -> ¿Qué se paga por la escalera más derrames durante el año, para arreglar o equilibrar el saldo?
– Primas del contrato de seguro -> ¿Aquí iría si hubiera contratado un seguro de hogar en la propiedad referida (incluso si es solo en el continente)?
– Impuestos, recargos y tasas -> ¿A dónde va el IBI?
– Amortización de bienes muebles transferidos -> ¿Qué sería aquí?
– ¿Amortización de propiedad auxiliar alquilada junto a la propiedad principal? -> ¿Qué iría aquí?

– Amortización del inmueble -> Aquí vamos a otra ventana .. donde tengo muchas dudas:
º ¿Se dan los conceptos del valor de registro desde el recibo del IBI?

º ¿Gastos e impuestos inherentes a la adquisición? ¿Aquí qué va? … los gastos con la compra de la propiedad? (informe, notario, etc …)?

º En el apartado de mejoras realizadas al inmueble …. Donde aparece en años anteriores … allí se puede colocar cualquier obra realizada a partir de la fecha de
comprar hasta 2018, obviamente tiene prueba? ¿O simplemente algunos tipos mejores son válidos?

* NOTA: Si mi esposa compró el piso en el año 2000 con su actual pareja, pero luego hizo una novación … para que solo ella se fuera como propietaria … ¿todos estos gastos … están incluidos en algún apartado? En cuanto a la fecha de adquisición, ¿se define la primera o la novación?

Gracias.,

Hola Fran.

Manual práctico sobre ingresos y riqueza 2019: https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_practicos/IRPF/IRPF.shtml

P.133 del manual: Gastos deducibles de los ingresos del capital inmobiliario


Gastos necesarios para obtener las devoluciones: intereses y otros gastos de financiación y mantenimiento y reparación

1) Intereses y otros gastos de financiación: intereses hipotecarios.
2) Conservación y reparación (incluye derrames):
a) Las que se realicen habitualmente para mantener el normal uso de bienes materiales, tales como instalaciones de pintura, enlucido o reparación.
b) Elementos de sustitución, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas blindadas u otros.
El monto total máximo a deducir por intereses y otros gastos de financiamiento y por gastos de mantenimiento y reparación no podrá exceder, por cada bien o derecho, el monto total de los ingresos obtenidos. La franquicia podrá deducirse en los siguientes cuatro años, y no podrá exceder en conjunto
los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, el valor de los rendimientos totales obtenidos en cada uno de ellos, por cada bien o derecho.


Otros gastos necesarios para obtener las devoluciones.

1) Impuestos, recargos y tasas: IBI
2) Cantidades devengadas por terceros como resultado de servicios personales:
Comunidad
3) Gastos de formalización del contrato y defensa legal: ver manual
4) Saldos dudosos:
ver el manual
5) Primas por contratos de seguro: seguro de hogar. Sin vida.
6) Servicios o suministros: agua, luz, gas, internet, etc. siempre y cuando sean respaldados por el propietario. (su esposa).
7) Otros gastos deducibles de impuestos necesarios: ver manual


Importes destinados a amortización

3% sobre el mayor de los siguientes valores de construcción:

a) Costo de adquisición pagado menos valor de la tierra. Este costo es la suma de:
– Precio de venta
– Gastos e impuestos inherentes a la adquisición:
* Notario
* Registro de propiedad
* Gestión
* IVA (obra nueva) o ITP (segunda transmisión o posterior)
* IAJD (nueva construcción)
* Costo de inversiones y mejoras realizadas a los bienes adquiridos.

¿Los gastos de formalización de hipotecas se consideran inherentes a la adquisición? Un funcionario del Tesoro dijo que sí. Los pongo en mi piso alquilado, aunque honestamente no los considero inherentes a la adquisición, sino a la financiación. Desde que alquilé en 2016, no me llaman Hacienda. Los siguientes gastos serían:
* Notario
* Registro de propiedad
* Gestión
* IAJD
* Evaluación
* otros

b) Valor catastral excluido el valor de la tierra

* Para obtener el valor del edificio en la opción a), que seguramente será suyo, se toma de los datos del recibo del IBI y el valor del edificio se divide por el valor total. ex:
60.000 / 100.000 = 0,6
Esta proporción se aplica al costo de adquisición obtenido. ex:
0,6 x 200.000 = 120.000
Amortización = 3% de 120.000 = 3.600 €


* El límite de amortización acumulada será el valor de adquisición de la propiedad que genera los retornos *

Importante y bueno: En los casos de alquiler de propiedad para vivienda, rendimiento neto positivo, calculada como la diferencia entre los ingresos totales y los gastos necesarios que se consideran deducibles, en los términos antes mencionados, se reducirá en un 60%, sea cual sea la edad del inquilino.
Espero que te quede bien. Saludos.

– Gastos de comunidad -> ¿Qué se paga por la escalera más las salpicaduras que se producen durante el año, para arreglar o equilibrar el saldo?

– Primas del contrato de seguro -> ¿Aquí iría si hubiera contratado un seguro de hogar en la propiedad referida (incluso si es solo en el continente)?


– Impuestos, recargos y tasas -> ¿A dónde va el IBI?

– Amortización de bienes muebles transferidos -> ¿Qué sería aquí?

ya te pusieron

– ¿Amortización de propiedad auxiliar alquilada junto a la propiedad principal? -> ¿Qué iría aquí?

Amortización si también se alquilan otros elementos como el garaje o el almacén.


– Amortización del inmueble -> Aquí vamos a otra ventana .. donde tengo muchas dudas:
º ¿Se dan los conceptos del valor de registro desde el recibo del IBI?


º ¿Gastos e impuestos inherentes a la adquisición? ¿Aquí qué va? … los gastos con la compra de la propiedad? (informe, notario, etc …)?
º En el apartado de mejoras realizadas al inmueble …. Donde aparece en años anteriores … allí se puede colocar cualquier obra realizada a partir de la fecha de
comprar hasta 2018, obviamente tiene prueba? ¿O simplemente algunos tipos mejores son válidos?

Creo que estos tramos no corresponden al alquiler.

* NOTA: Si mi esposa compró el piso en el año 2000 con su actual pareja, pero luego hizo una novación … para que solo ella se fuera como propietaria … ¿todos estos gastos … están incluidos en algún apartado? En cuanto a la fecha de adquisición, ¿se define la primera o la novación?

Estos gastos son un valor mayor para la compra de la casa, el alquiler no interfiere

Un saludo

Muchas gracias a «Porpoise» y «leopol72» por sus respuestas.

– Los bienes muebles, transmitidos junto con los bienes inmuebles, se amortizarán siempre que puedan ser utilizados por un período superior a un año. Se entenderá que la amortización anual deducible de cada uno de los activos transferidos cumple con el requisito de eficiencia, cuando su valor no exceda el resultado de la aplicación de los respectivos coeficientes de amortización a los respectivos costos de adquisición pagados de acuerdo con la tabla de amortización. Simplificado aprobado mediante Resolución de 27 de marzo de 1998. (7) Este cuadro incluye, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y utensilios: 10 por 100.

Entiendo que esto corresponde a si dejas muebles dentro del departamento? Entiendo que para calcular el 10% de amortización tendrás que tener las facturas de estos muebles … y también entiendo que si puedes amortizar el 10% … como máximo lo puedes hacer por 10 años? Derecha.

Y finalmente, el concepto de poder amortizar el 3% de la propiedad … en la página 136-137 hay un ejemplo … la otra pregunta que tenía … hasta cuándo se puede amortizar la propiedad … La pregunta cómo saber o «recordar» lo acumulado … para que no te supere después de X años. Otra pregunta … ¿puedes por «no necesitar» algún año no usar este concepto … no gastar el cálculo general?

Entiendo que esto corresponde a si dejas muebles dentro del departamento? Entiendo que para calcular el 10% de amortización tendrás que tener las facturas de estos muebles … y también entiendo que si puedes amortizar el 10% … como máximo lo puedes hacer por 10 años? Derecha.

Sí, es el mueble, un 10% anual por un total de 10 años, pero ojo, además de tener la factura, si han pasado más de 10 años desde su adquisición, puedes avisarnos que ya está amortizado.

Y finalmente, el concepto de poder amortizar el 3% de la propiedad … en la página 136-137 hay un ejemplo … la otra pregunta que tenía … hasta cuándo se puede amortizar la propiedad … La pregunta cómo saber o «recordar» lo acumulado … para que no te supere después de X años. Otra pregunta … ¿puedes por «no necesitar» algún año no usar este concepto … no gastar el cálculo general?

En la práctica eso a nadie le importa, ponen un 3% cada año y ya está, no conozco a nadie que les haya dicho que ya pasó, aunque quién sabe si puede pasar. Si no lo pone, no se guarda, se pierde y se considera amortizado. Esto se debe a que cuando se vende el inmueble se descuentan las amortizaciones durante los años en que se alquiló, tanto si se realizaron en el alquiler como si no.

Un saludo

muchas gracias leopol72
Tengo un caso similar. Mi esposa renovó una casa vieja donde vivía su madre (era necesario renovarla porque ya no era habitable) y la alquiló a estudiantes que pusieron muebles nuevos al estilo Jysk. Me gustaría saber si los gastos de renovación y mobiliario son deducibles de impuestos.
Además, ¿podría deducir el 3% del monto del registro para la amortización?
Gracias.

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